Поседувањето недвижен имот во Европа подразбира плаќање даноци во речиси секоја фаза, од купување и сопственост до изнајмување и конечна продажба. Плаќањата на данок ги следат сопствениците без оглед на тоа дали имотот е празен или носи приход, а нивниот износ во голема мера зависи од локацијата, пишува Euronews.
Постојат четири главни видови даноци на кои сопствениците треба да обрнат внимание. Тоа се данок на промет на недвижен имот кој се плаќа во моментот на купување, годишен данок на недвижен имот кој се пресметува врз основа на неговата проценета, пазарна или катастарска вредност, данок на приход од изнајмување и данок на капитална добивка остварена од продажба.
Создавањето прецизна ранг-листа е комплексно бидејќи секоја земја има свои правила. Даночните стапки често се наведуваат во опсези, а даночната основа варира од земја до земја. И покрај ова, една земја редовно е на врвот во однос на даночните оптоварувања.
Оданочување на приход од изнајмување
За секој што купува имот за издавање под наем, данокот на приход од изнајмување е клучен за да се направи инвестицијата исплатлива, и тука земјите најмногу се разликуваат. „Глобален водич за недвижности“ анализираше колку би платил нерезидент сопственик за три нивоа на месечна кирија: 1.500, 6.000 и 12.000 евра.
Со скромни 1.500 евра месечно, најстрога е Данска, која зема 42,11 проценти од првото евро, по што следуваат Холандија со 36 и Финска со 30 проценти. Од друга страна, Кипар започнува со нулта стапка, додека Луксембург зема симболични 2,94 проценти.
Со зголемувањето на киријата, редоследот се менува. За кирија од 12.000 евра месечно, Белгија е на врвот на листата со 47,27 проценти, по што следува Данска со 43,22 проценти, додека Германија и Грција го делат третото место со 41 процент.
Некои земји, како што се Италија (21%), Португалија (28%) и Холандија (36%), применуваат единствена стапка без оглед на приходот, што, во зависност од киријата, може да ги направи поволна или неповолна опција. Земјите со најостр раст на даночниот товар имаат тенденција да бидат оние што го додаваат приходот од кирија на вкупниот приход.
Добар пример е Австрија, каде што овој приход се оданочува на истата прогресивна скала како и платата, почнувајќи од нула проценти за износи под 13.308 евра до 55 проценти за сè над еден милион евра. Во такви случаи, данокот на недвижен имот што најмногу го оптоварува сопственикот е всушност само данок на доход со друго име.
Данок на пренос на недвижен имот
Во однос на износот на данок што се плаќа при купување недвижен имот, Белгија повторно е на врвот. Купувачите таму можат да се соочат со данок до 12,5 проценти од куповната цена, што е малку повисоко од Обединетото Кралство (12%), Холандија (10,4%) и Луксембург (10%).
Во Белгија, стапката се одредува според регионите, па затоа поштенскиот код игра клучна улога. На пример, за купување дом во вредност од 500.000 евра во Брисел или Валонија, без бенефиции, ќе платите цели 12,5 проценти, или 62.500 евра, данок првиот ден.
Сепак, сликата е поповолна за сопствениците кои живеат во имотот. Брисел ги ослободува првите 200.000 евра од куповната цена за квалификуваните купувачи, намалувајќи го данокот за дом од 500.000 евра на 37.500 евра. Валонија нуди намалена стапка од 3 проценти, што го намалува данокот на околу 15.000 евра.
Купувачите на социјални станови од јавен орган во Валонија не плаќаат никаква такса, додека Фландрија има свои стапки и бенефиции. На другиот крај од спектарот се Естонија и Чешка, кои воопшто не наплаќаат данок на продажба на недвижности. Во Литванија, надоместоците се околу 0,4 проценти, што за дом од 500.000 евра е околу 2.000 евра – дел од она што купувачите можат да го платат во Белгија.
Годишен данок на недвижен имот
Дури и ако имотот е празен, од сопствениците често се бара да платат годишен данок. Тука мора да бидете внимателни бидејќи станува збор за податоци кои најчесто се погрешно толкувани. Земјите не ја оданочуваат истата вредност – некои применуваат процент на пазарната вредност, други на значително пониска и често децениска катастарска вредност, додека Велика Британија воопшто не користи проценти, туку ги класифицира домовите во класи на вредност.
Максималната стапка во некои шпански општини може да достигне 4,8 проценти, но се применува на катастарската, а не на пазарната вредност, што го прави номиналниот процент помалку значаен. Пореална слика даваат вообичаените износи што сопствениците ги плаќаат за дом вреден околу 300.000 евра, каде што разликите се значително намалени.
Во Обединетото Кралство, општинскиот данок на таков имот обично изнесува од 2000 до 3200 евра годишно, во зависност од класата на вредност и локалната самоуправа. Францускиот „taxe foncière“ и шпанскиот „IBI“ генерално се движат од 700 до 1800 евра, бидејќи се базираат на оданочливи вредности кои се значително под пазарните вредности.
Белгискиот „précompte immobilier“, пресметан врз основа на номиналната вредност за изнајмување од 1975 година, често е во сличен опсег. Германскиот „Grundsteuer“, реформиран во 2025 година, често е понизок отколку во соседните земји. На Кипар и Малта, сопствениците не плаќаат ништо бидејќи тие земји немаат годишен данок на недвижен имот.
Данок на капитална добивка
Данокот на добивката од продажба на недвижен имот драстично варира од земја до земја, а честопати колку долго го поседувате е поважно од самата даночна стапка. Најстрога е Данска, каде што добивката се оданочува со стапка до 52,07 проценти откако ќе се додаде на вкупниот приход. На добивка од 250.000 евра, ова значи дури 130.000 евра даноци, оставајќи го сопственикот со околу 120.000 евра.
Малта е сосема спротивното. Таму, добивката не се оданочува, но се плаќа фиксна трансакциска такса од 12 проценти од продажната цена. Таа сума се намалува на 5 проценти ако не сте агент за недвижности и го продадете во рок од пет години.
Германија има поинаков пристап: ако го поседувате имотот повеќе од десет години, целата добивка, сите 250.000 евра од примерот, е ослободена од данок. Ако го продадете во тој период, добивката се оданочува по вашата редовна стапка на данок на доход, плус придонесот за солидарност.
Па, каде се највисоките даноци?
Кога ќе се соберат сите четири даноци, една земја се издвојува особено. Белгија е на или близу до врвот на листите за купување, поседување и изнајмување, со единствено олеснување што го нуди поумерен данок на капитална добивка од 16,5 до 33 проценти.
На спротивниот крај од спектарот се Кипар и Малта. Кипар започнува со нула данок на приход од кирија, Малта не оданочува капитална добивка и ниту едната не наплаќа годишен данок на имот, што ги прави еден од најповолните делови на континентот за даноци за сопствениците на имоти.
За странски инвеститор, наведената куповна цена е само почеток. Она што на крајот одлучува дали инвестирањето во европски имот вреди е колку локалните даночни закони ќе ви дозволат да задржите од вашата принос. Јазот помеѓу стан во Брисел и вила на Кипар е доволно голем за да покаже дека Европа, кога станува збор за даноците на недвижности, е сè уште далеку од единствен пазар.
Затоа експертите истакнуваат дека при купување недвижен имот, не е доволно да се гледа само неговата цена. Долгорочните трошоци, утврдени со локалните даночни прописи, можат значително да влијаат на профитабилноста на инвестицијата.
