Најновите податоци од Агенцијата за катастар на недвижности отвораат важно прашање за насоката во која се движи пазарот на недвижности во Македонија. Дискусиите во јавносте се отворија околу податоците за третиот квартал од 2026 година во кој бројот на продадени станови се намалил за 14 проценти во споредба со претходниот квартал, додека бројот на регистрирани закупи на станови пораснал за 45 проценти. По периодот на силен раст на цените, овие движења заслужуваат определено внимание: Дали купувачите стануваат повнимателни, дали достигнатите цени ја ограничуваат можноста за купување сопствен дом и дали дел од побарувачката постепено се пренасочува кон изнајмување или ова се привремени движења?
Според професорот од Економскиот факултет при УКИМ, Борче Треновски, генералната забелешка и едноставно економско толкување на „прв поглед“ е дека овие движења може да покажуваат дека пазарот постепено се соочува со границите на платежната способност на најголемиот број потенцијални купувачи.
Треновски во разговор за „Локално“ вели дека во претходните негови анализи и дискусии укажувал дека растот на цените не може да се објасни само со поскапувањето на изградбата и трошоците.
-На почетокот имаше силен притисок од градежните материјали, а потоа и од работната сила. Но мојата оценка е дека во подоцнежниот период сè поголемо влијание имаше побарувачката, која создаде простор продажните цени да се оддалечат од динамиката на трошоците. Тука се споија повеќе мотиви: акумулирани заштеди, повисоки доходи кај дел од населението, средства од дијаспората, достапно кредитирање и купување недвижности како заштита на заштедите од инфлација. Дополнително влијаеше и очекувањето дека становите ќе продолжат да поскапуваат, па купувачите брзаа да купат денес за да не платат повеќе утре. Во анализата треба да се разгледа и можната улога на средства од неформалната економија, иако без подетални податоци не можеме да го измериме нивното учество. Така, дел од побарувачката беше мотивиран од зачувување на имотот и очекувано поскапување, а не само од потребата за живеење или од приходот од кирија. Токму затоа цените можеа да растат и кога закупнините не го следеа истото темпо, оценува професорот.
За соговорникот, генерална оценка е дека во дел од пазарот веќе се чувствува отпор кон достигнатите цени. Вели дека тоа се гледа преку подолго чекање купувач, повеќе преговарање и помалку реализирани продажби.
-Не би тврдел дека цените насекаде стагнираат, но очекувањата се за постепено стабилизирање, со можност и за благи надолни корекции во одделни населби и проекти доколку послабата продажба продолжи, смета проф. Треновски, додавајќи дека важен фактор ќе биде колку долго инвеститорите можат да ги држат непродадените станови.
Професорот нагласува дека кај оние што имаат кредитни обврски, доспеани плаќања или потреба да финансираат нов проект, чекањето има цена.
-Со текот на времето може да стане поисплатливо да прифатат пониска продажна цена отколку дополнително да го задржуваат капиталот во непродадени станови. Тој притисок нема да биде ист кај сите: инвеститорите со сопствени средства можат да чекаат подолго, а најатрактивните централни и премиум локации можат да бидат поотпорни на корекција, анализира Треновски.
На другата страна, додава професорот, се потенцијалните купувачи – на пример младите парови што сега формираат семејство. За нив пресметката е многу конкретна – стан од 75 квадрати, по претпоставена цена од 2.000 евра за квадрат, чини 150.000 евра. Тоа се приближно 189 цели просечни македонски нето-плати, без камати, гаража и опремување.
-Ако двајца со просечни плати издвојуваат една третина од заедничкиот доход, би им биле потребни околу 24 години само за цената на станот, без камата и при непроменети приходи. Тоа јасно покажува зошто дел од семејствата го одложуваат купувањето и се насочуваат кон изнајмување, посочува Треновски.
Катастарот оценува дека пазарот покажува различни движења во двата сегмента – намалена активност кај купопродажбите и умерен раст кај закупите по бројот на договори, но намалување на вкупната месечна закупнина.
Треновски објаснува дека поголемата побарувачка за закуп може да им оди во прилог на сопствениците што купиле станови по високи цени, доколку им овозможи поредовна исполнетост или повисока кирија, но вели дека бројот на закупи сам по себе не докажува дека кириите растат и дека ја оправдуваат инвестицијата.
-И понатаму останува прашањето за исплатливоста: стан купен за 180.000 евра и издаден за 450 евра месечно има бруто-принос од само 3 проценти годишно. Потребни се околу 33 години бруто-кирии за да се изедначат со куповната цена, а по одржувањето, даноците и периодите без закупец, периодот е подолг. Тоа не ја прави секоја таква инвестиција нелогична, бидејќи станот останува имот што може да се продаде. Но покажува дека купувањето по висока цена тешко се оправдува само преку киријата и во голема мера се потпира на очекувањето за идно поскапување, истакнува соговорникот, порачувајќи дека овие податоци ги гледа како сигнал за приспособување на пазарот, а не како доказ за нагло поевтинување.