Војната во Украина и ризикот од понатамошни ескалации радикално го променија начинот на кој земјите од ЕУ пристапуваат кон националната безбедност и одбрана. Една од последиците од оваа промена е новиот фокус на сопственоста на руските граѓани врз недвижен имот во близина на стратешки локации.
Неколку земји од ЕУ открија случаи каде Русите купиле земјиште покрај воени бази, електрани или гранични зони, честопати за да изградат „туристички населби“ кои би можеле да служат за нецивилни цели. Службениците предупредуваат дека имотот би можел да се користи за шпионажа, саботажа или како логистички точки за поддршка во случај на потенцијални упади на земјиште.
Како одговор на тоа, некои земји од ЕУ презедоа чекори за донесување превентивни мерки што го ограничуваат или филтрираат стекнувањето недвижен имот од страна на државјани на држави агресори. Меѓу најпроактивните примери се земјите од првата линија Финска и Латвија, кои усвоија различни, но комплементарни законски рамки во летото 2025 година.
Финска: заштита на критичната инфраструктура
Откако се приклучи на НАТО, Финска ги третира хибридните закани од Русија како клучен предизвик за националната безбедност. Руските граѓани долго време беа слободни да купуваат недвижен имот низ целата земја, но во последните пет години Министерството за одбрана идентификуваше повеќе од 3.500 имоти поврзани со руски сопственици, некои со сомнителни карактеристики како големи хелиодроми или утврдени згради во близина на клучна инфраструктура.
Други вклучуваа инвестиции во напуштени хотели или магацини во близина на гранични премини. Овие модели предизвикаа загриженост за потенцијални некомерцијални мотиви зад ваквите аквизиции.
За да се справи со оваа опасност, Финска ги измени своите закони за недвижен имот во јули 2025 година за да воведе систем на „тешко филтрирање“ за странска сопственост. Според новите правила, граѓаните и субјектите од земјите што ја загрозуваат националната безбедност или ја нарушуваат територијалната интегритет на друга држава автоматски се соочуваат со пречки при стекнувањето на имотни права.
Министерството за одбрана на Финска сега ги следи сите барања за купување недвижности што вклучуваат странски државјани, со пристап до разузнавачки информации од миграциските, полициските и даночните власти. Постојат исклучоци за лица со постојан престој во Финска или важечки дозволи за долгорочен престој на ЕУ издадени од финските власти, со што се обезбедува правна сигурност за оние што веќе се интегрирани во финското општество.
Латвија: проширување на ограничувањата на компаниите
Латвискиот пристап, иако различен по обем, служи за истата цел. До неодамна, надзорот на Рига врз трансакциите со недвижности во близина на одбранбените или инфраструктурните објекти беше слаб, а владата немаше точни податоци за тоа колку недвижности поседуваат Руси или Белоруси.
До почетокот на 2025 година, властите идентификуваа над 1.800 руски и 120 белоруски граѓани како корисни сопственици на компании што поседуваат недвижности во Латвија. Владата одговори со низа законски измени што кулминираа со Законот за ограничувања на трансакции што ја загрозуваат националната безбедност, усвоен во летото 2025 година.
Законот забранува стекнување имот со капитал поврзан со држави агресори и го ограничува користењето на таков имот на начини што би можеле да им наштетат на интересите на Латвија. Забраната се однесува не само на поединци, туку и на правни лица регистрирани во тие земји или под контрола на нивните државјани.
Ограничувањето се применува ако најмалку 25 проценти од капиталот или правата на глас на компанијата им припаѓаат на руски или белоруски државјани или ако тие се крајните корисни сопственици. Постојат тесни исклучоци за постојани жители на ЕУ и случаи на наследство, со преодни одредби за тековни трансакции.
Латвискиот модел директно ја поврзува регулацијата на недвижностите со економската безбедност, признавајќи дека концентрираната сопственост од страна на непријателски актери може да послужи како средство за индиректен притисок.
Украина сè уште заостанува
На Украина, пак, сè уште ѝ недостасува јасна законска рамка за спречување на сопственост на недвижен имот од страна на граѓани или субјекти од држави агресори. Пред 2014 година, Русите беа активни купувачи во Крим, Одеса и Киев, честопати купувајќи куќи на плажа или инвестициски станови. Дури и по анексијата на Крим, ваквите трансакции продолжија до 2022 година.
Иако административните ограничувања и санкции оттогаш ги ограничија овие бизниси, сè уште недостасува сеопфатна законска забрана. Експертите тврдат дека Украина треба да го следи примерот на Финска и Латвија со воведување експлицитна законска забрана за стекнување недвижен имот од страна на граѓани и компании од земјите агресори, како и оние под нивна контрола.
Обврската за донесување таков закон беше воспоставена пред три години, но сè уште не е исполнета. Иако беше вклучена во законодавниот план на Врховниот совет и Кабинетот на министри за 2025 година, таа беше тивко отфрлена за време на последното ажурирање.