Од 1 јануари 2027 година, данокот на недвижен имот во Загреб ќе се зголеми од пет на максимум осум евра по квадратен метар годишно. За оданочлив стан од 80 квадратни метри, ова значи дополнителни 240 евра годишно, но Иван Ковачиќ, директор на агенцијата „Ремингтон риел естејт“, смета дека таквото зголемување само по себе тешко може да стимулира значително зголемување на понудата на станови за долгорочен изнајмување.
Одлуката на Градското собрание на Загреб повторно го отвори прашањето колку данокот може да влијае на сопствениците кои ги држат имотите празни и дали поголемото даночно оптоварување може да го намали притисокот врз кириите.
Ковачиќ, чија агенција работи во сегментот на премиум и луксузни недвижности и е хрватски партнер на мрежата на Christie’s International Real Estate, во својот коментар предупредува дека перформансите треба да се набљудуваат преку конкретни износи и одлуки на сопствениците.
Зголемувањето на данокот изнесува 60 проценти. Сепак, за стан од 80 квадратни метри, годишната обврска се зголемува од 400 на 640 евра, односно за 20 евра месечно.
Ако земеме недвижен имот со пазарна вредност од 300.000 евра како илустрација, дополнителниот годишен трошок е релативно мал во споредба со вредноста на имотот. Пазарната вредност не влијае на оваа пресметка: данокот се пресметува според употребливата површина на недвижниот имот.
„Тешко е да се очекува дека самото такво зголемување значително ќе ја зголеми понудата на станови за долгорочен изнајмување или ќе поттикне пад на продажните цени“, оценува Ковачиќ.
Неговиот аргумент е дека сопственикот кој свесно држи стан празен веќе се откажал од потенцијален приход од изнајмување. Доколку тој приход не го охрабрил да го понуди имотот на пазарот, тој верува дека дополнителни 20 евра месечно веројатно нема да бидат одлучувачки.
Долгорочниот закуп може да донесе ослободување од сите даноци
Зголемувањето се однесува на недвижнини за кои постои даночна обврска. Недвижнините што се користат за постојан престој се ослободени од данок, како и оние што се издаваат под закуп за постојан престој најмалку десет месеци во даночната година врз основа на договор.
Сопственик кој би вклучил оданочлив стан од 80 квадратни метри во таквата закупнина би можел да ја избегне целата годишна обврска од 640 евра. Сепак, Ковачиќ истакнува дека одлуката за изнајмување вклучува и други прашања: ризикот од неплаќање, трошоците за одржување, можноста за располагање со станот и личните планови на сопственикот.
Според неговата проценка, данокот би можел да преовлада кај оние кои веќе размислуваат за изнајмување. Позначајно активирање на празните станови би барало посилен поттик отколку само зголемување на постојната обврска.
Австриските градови применуваат значително повисоки даноци
Споредбата со поединечните австриски градови покажува колку различни можат да бидат износите што се наплаќаат за долгорочно празни имоти. Во Салцбург, годишната давачка за стан од 80 квадратни метри што останува празен во текот на целата година, при што се исполнети условите за оданочување, изнесува 1.000 евра. За нова зграда од истата површина, таа е 2.000 евра.
Во катастарската општина Инсбрук, за стандарден постоечки стан од 80 квадратни метри и цела година празен простор, пресметката достигнува приближно 4.378 евра.
Ова се посебни давачки за неискористени станови, со свои правила и исклучоци. Износите затоа покажуваат разлики во финансискиот товар, додека нивниот реален ефект врз понудата на станови треба да се набљудува одделно.
Што треба да добијат сопствениците за повисоки даноци?
Одлуката за Загреб, исто така, го поставува прашањето за долгорочно финансирање на развојот и одржувањето на градот.
Ковачиќ верува дека поголемата зависност од еднократните приходи поврзани со новата градба може да создаде финансиски стимул за понатамошно проширување на градот. Постабилните годишни приходи, според него, би можеле да овозможат подобро управување со постојната инфраструктура.
Во исто време, треба да се земе предвид дека веќе постои комунална такса за одржување, додека комуналниот придонес е законски наменет за финансирање на изградбата и одржувањето на комуналната инфраструктура.
Ковачиќ се залага придонесите од новите проекти да бидат насочени кон инфраструктурата што им е потребна на овие проекти, со постабилно финансирање на претходните потреби на градот.
Видливоста на резултатите е важна и за сопствениците на недвижности. Одржуваните паркови, добро одржуваните патишта, патеките и висококвалитетниот јавен простор се дел од околината што купувачите ја ценат при избор на стан. Врската помеѓу повисоките градски приходи и повисоките вредности на недвижностите, верува тој, зависи од одговорното и транспарентно управување со парите.
Затоа, ефектот од зголемувањето на данокот треба да се следи преку долгорочната понуда за изнајмување, движењето на кириите и продажните цени и конкретните подобрувања во градот.
„Собирањето повеќе даноци и решавањето на дел од проблемот со домувањето не се иста работа“, заклучува Ковачиќ.