Дали цените на недвижностите денес се еднакви на цените на лебот? Ова е прашање неодамна поставено од еден синдикален лидер во Германија, каде што имаше притисок да се запленат корпоративните имоти за изнајмување и да се отстапат за јавна сопственост. Многу холандски градови сакаат да им забранат на инвеститорите да купуваат евтини домови со цел давање под наем, пишува Рана Форухар за „Фајненшл Тајмс“.
Владејачката партија во Јужна Кореја ги загуби изборите за градоначалник бидејќи не успеа да спречи зголемување од 90 отсто на просечната цена на стан во Сеул. Кинескиот претседател Си Џинпинг ги направи достапните станови огромен дел од неговата севкупна иницијатива за просперитет, велејќи дека домувањето е „за живеење, а не за шпекулации“.
Знаеме дека цените на становите се надуени на многу места. Но, новата студија на Глобалниот институт McKinsey, која ги разгледува билансите на 10 земји, што претставува 60% од глобалниот приход (Австралија, Канада, Кина, Франција, Германија, Јапонија, Мексико, Шведска, Обединетото Кралство и САД ), покажува импресивни бројки за тоа колка има пари во недвижен имот и зошто.
Студијата под наслов „Подемот на глобалниот биланс на состојба“ ги испитува реалните средства, финансиските средства и обврски што ги поседуваат домаќинствата, владите, банките и нефинансиските корпорации. Утврдено е дека две третини од нето вредноста се состои од станбени, корпоративни и државни недвижности, како и земјиште. И покрај сите разговори за дигитализација, се чини дека тулите и малтерот остануваат важни.
Како се случи тоа? И кои се последиците?
Студијата на McKinsey откри силна негативна корелација помеѓу нето вредноста на бруто домашниот производ и петгодишните подвижни просеци на номиналните долгорочни каматни стапки. Авторите веруваат дека намалувањето на каматните стапки одиграло клучна улога во зголемувањето на цените на средствата од секаков вид, но особено во цените на недвижностите. Ограниченото снабдување со земјиште, проблемите со зонирањето и пререгулираните пазари на станови, исто така, помогнаа да се зголемат сумите. Резултатот е дека цените на куќите се зголемија во просек тројно во десетте земји во рок од 20 години.
Последиците се загрижувачки. За почеток, вредноста на средствата сега е речиси 50% повисока од долгорочната просечна вредност на приходот. Нето вредноста и БДП традиционално се движат во синхронизација на глобално ниво, со некои отстапувања специфични за земјата. Сега, сепак, богатството и растот се сосема одвоени.
Ова, се разбира, стои зад голем дел од популистичкиот гнев во политиката денес. Особено, достапните станови станаа обединувачки крик за генерацијата Y (родена приближно помеѓу 1980 и 1995 година), која не може да си дозволи да купи станови и да основа семејство толку рано во животот, како претходната генерација.
Ова, пак, генерира спротивставени ветрови за раст на потрошувачката, бидејќи тие не ги купуваат сите работи потребни за дом. Но, тоа исто така ја поттикнува инфлацијата за изнајмување бидејќи толку многу луѓе не можат да си дозволат да купат дом. Ова ја поддржува идејата дека би можеле да се насочиме кон ерата на стагфлација од 1970-тите.
Голем дел од неусогласеноста помеѓу богатството и растот произлегува од премногу пари во недвижен имот. Но, друг аспект на проблемот е што едноставно нема доволно пари за да се насочат кон економски попродуктивни места. Околу три четвртини од нето растот помеѓу 2000 и 2020 година (од 150 до 500 трилиони долари) се должи на повисоките цени на средствата, додека заштедите и инвестициите сочинуваат само 28 проценти.
Имајќи предвид дека инвестициите како инфраструктура, индустриска опрема, машини и нематеријални средства се она што всушност ја стимулира продуктивноста и иновативноста, ова е многу лоша вест. Со исклучок на Кина и Јапонија, недвижниот имот претставува помал удел во вкупните материјални средства во десетте земји денес, отколку пред 20 години. Покрај тоа, и покрај фактот што дигиталната трговија и протокот на информации пораснаа експоненцијално во ова време, нематеријалните средства сочинуваат само 4% од нето богатството.
Ова може да се должи на фактот што, како што забележуваат авторите, „за нивните претежно корпоративни сопственици се смета, дека вредноста на нематеријалните средства се намалува брзо поради стареењето и конкуренцијата, дури и ако нивната вредност за општеството може да биде многу подолгорочна“. Ова е игра со мали броеви. Студијата забележува дека ако амортизацијата се отстрани од мерењето на нематеријалните средства во текот на изминатите 20 години, нивната вредност би се зголемила за четири пати (што всушност може да ги оправда цените на некои навидум зголемени технолошки акции).
Но, и покрај сите приказни за блокчејн, криптовалути и големи податоци, изненадува тоа што најголемиот дел од богатството на 21-от век сè уште се состои од најстарата класа на средства: недвижен имот.
Какви поуки треба да извечеме од ова? Прво, се чини се појасно дека ниските каматни стапки не помогнаа многу во деловните инвестиции. Второ, и уште поохрабрувачки, главните владини програми за трошење од ерата по Ковид даваат нова можност да се обидеме да ги пренасочиме парите во попродуктивни сектори, што на крајот може да ја врати кореспонденцијата помеѓу богатството и растот.
Трето, достапните станови се најитниот економски проблем во моментов. Мобилноста управувана од технологијата и зголемената флексибилност во ерата по пандемијата може да намалат дел од притисокот. Поверојатно е дека ќе треба да го преиспитаме урбаното зонирање и да промовираме поголема густина, како што веќе направи Калифорнија. Ќе треба да најдеме и начини за оданочување на имотот врз основа на некаква комбинација на пораст на цените на капиталот, но и приходите, за да не се казнуваат пензионерите. Само со прилагодување на секторот за домување ќе можеме да ја ребалансираме нашата глобална сметководствена книга.
